万科这份成绩单，是否及格？

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，36氪经授权发布。

在万科业绩会现场，祝九胜坦言，现在比过去赚钱更难。

3月30日晚，万科（000002.SH）发布2020年业绩报告：

销售面积4667.5万平方米，同比增长11.6%；

营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；

归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%；

从这份财报的数据来看，万科的销售业绩在增长，股东净利润也不错，但并不意味着这是一份满分答卷。2020年，万科的房地产及相关业务的毛利率同比下降4.6个百分点。

在销售业绩又创新高的同时，2020年的万科并没有想象中那么赚钱。

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毛利率创新低

根据财报显示，万科房地产业务实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,集团房地产及相关业务的毛利率为22.6%,同比下降4.6个百分点。集团全面摊薄的净资产收益率为18.5%,同比下降2.2个百分点。 

然而当证券分析师问其下降的原因时，万科总裁祝九胜只解说了行业现象，却并没有给予正面回答。另外祝九胜表示，受到房地产行业毛利率影响，如何为股东创造价值的难度更大了，要比以前更努力。

毛利率的背后是成本与利润的微妙关系。但很显然，万科在主营业务以及其他业务营业成本的增幅要大于营业收入的增幅。单独拿出万科房地产开发及相关资产经营业务的数据来看，2020年利润增加了477亿，但成本也增加了590亿，两相抵消反而少赚了一百多个亿。

与此同时，万科仍是“三道红线”融资新规之下的黄档企业。

截至2020年底，万科净负债率为18.1%（达标），现金短债比为2.35（达标），剔除预收款项后的资产负债率反而上升至81.3%（未达标，标准线为70%）。对此万科财务负责人韩慧华表示，「有信心在一季度回到“绿档”」。

但不可否认的是，刚刚过去的2020年，对房地产行业以及其他很多行业都是非常艰难的一年，能保持稳定增长的房企已实属不易。

负债率与拿地的关联度比较高，18.1%的净负债率已经在业内处于低位，但万科董事会主席郁亮表示，「万科不追求过低的净负债率，会保持合理净负债率。万科等待机会，比如土地供应问题要求资金有很大弹性，等待市场变化的机会。」

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未来拿地不追高

从拿地方面，2020年万科新增项目168个，总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额1381.5亿元，新增土储平均地价为6710元/平方米。

截至2020年末，万科累计在建项目总建面约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米；规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米。

对于万科在土地市场上的“保守”状态，外界也有诸多质疑。郁亮在业绩会上表示，万科在2007年就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的策略，从不追求过高的土地储备。

贝壳研究院认为，2021年土地“两集中”政策，对资金弹性的要求，符合万科长期坚持的低负债、高流动性的财务特征。

「企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。」

郁亮说，未来的竞争会更加全面和激烈，行业的出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。  

03

物业服务被赋予更多期待

地产开发之外，物业服务成了此次发布会上的第二个焦点。

2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。但占集团总营收的比例只有3.68%。房地产收入占比高达到了95.55%，其他收入合计占比仅为0.77%。

「物业上市」的问题也再次被提到台面。近期来行业内一直传闻，万科将打包物业和科技业务一同上市。业内人士认为，万物云将从原来单纯的物业服务公司，转变为侧重科技服务的平台，物业公司的框架则更加清晰。

早在2018年，郁亮就对物业上市的问题有所回应，当时他说「我们物业是有机会打造成市值千亿的。希望物业公司有这个基础之后，再去上市。」

过去两年是物业上市的集中年，碧桂园、恒大、融创等也都先后分拆物业上市。在龙头房企中，只有万科和龙湖还将物业服务板块牢牢的护在羽翼之下。

随着上市物企的数量越来越多，这个赛道的规模与利润也被明晃晃的拿来比较。

据克而瑞统计，截至2020年12月31日，中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务（雅生活服务）及4.0899亿㎡的碧桂园服务。前三名之间的差距并不是很大。

就在不久之前，碧桂园服务发布2020年业绩报告之后，股价一路大涨，总市值甚至一度超过母公司碧桂园。这个行业正在步入蓬勃发展期，大鱼吃小鱼的并购也频繁发生。比如近期碧桂园服务并购蓝光嘉宝，近期恒大集团物业、永升生活服务、合景悠活等也相继出现并购行为。

当竞争对手忙着冲规模拼利润的时候，“好学生”万科却依旧岿然不动。倘若真的等来了上市的“最好时机”，之后万科物业的处境到底如何，也要打上一个大大的问号。

对于万科多元化的发展，郁亮表示，不同业务类型最终都要接受市场检验，业务先后都会上市，只是在业务上市过程中，集团会基于每个业务相互之间协同性，以整体情况出发，以效益最好的角度来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务的问题。

04

万科遇到了人才挑战

「未来虽然不能赚大钱、快钱，但是赚慢钱，长钱，老实钱」，在郁亮看来，“大钱”、“快钱”是过去的黄金地产阶段。

张瑞敏说，没有成功的企业，只有时代的企业。因为所谓成功的企业，只不过是因为踏准了时代的节拍。

在过去十年，万科是行业的标杆，看万科就知道房地产行业的想象力、空间有多大。而现在无论是主营业务，还是数字化、长租公寓、物流、商业等方面，虽然万科做的都具有一定的规模，但不再是一个学习标杆。

现在的万科，反而成为了房地产行业的一个风险观察指标，如果万科没有问题，房地产行业不会有大的问题。

对于行业的发展，郁亮认为，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。

郁亮也同时提到了「管理红利时代」，包括自客户需求的变化和城市的发展。沿着客户需求与城市发展这两条主线，行业仍有大量机会。

相比于外界关注的规模和利润，在郁亮看来，万科遇到的挑战其实是「人才的挑战」。万科需要10分的人才，社会上的佼佼者，人才是万科在管理红利时代需要解决的问题。

在于未来，我们更期待的是，万科能否在服务上做出文章？组织结构变化能不能打破业务之间的壁垒？万科物业的市值和空间有多大？