有没有捷径，能避开二手房的大坑

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：房产孟老师，36氪经授权发布。

直入主题，今天给大家分享买一套二手房，怎样才能够避免被坑？

这个话题说来是很大，二手房的交易非常繁琐复杂，比一手房的风险要大很多。

但是在很多一线城市，二手房的交易却一直远远超过一手房的交易量。

想要买一套自己满意地段的房子，很可能地段内没有一手供应，只能去买二手房。

另外一方面随着新房限价的不断突破，加上动辄价格高昂实际一般的装标，新房多数都会超过买房人的原有预算。

无论由于哪种原因选择了二手房，都要明白一个现实：二手房涉及的交易极其繁琐，步骤很多，意味着风险也可能会很大。

那么这些风险有没有能够避免的办法？

1

需要注意的，首先是最好是要找一个靠谱的房产经纪人，最好从业5年以上。

为什么这么说？

以上海为例，上海全年的二手房交易量为20万套，新房才10万套，但是二手房从业的经纪人有多少呢？

有10万人，最高峰的时候会有15万人。

换言之，也就是说一个经纪人可能一年才能卖掉两套房子，才能在这个行业活下来。

但是饼就这么大，人的能力和机遇却不是平等的，有些高手一年可以卖10套，那么就会挤压剩下的中介，可能一年才能卖一套，甚至一年都不开单也很常见，靠租赁业务维持生活。

这一类中介看到你这个客户出现的时候，首先会想到的是该怎么把你拿下，完成拿到奖金之后就回家过年去，明年可能就不做这一行了。

这种情况非常的常见，所以做房产经纪的人从来不缺，但流动率却一直都很大。

这种经纪人一般都是以业务为目的促成导向，所以要格外的小心，不管这个房子有没有交易风险，他都会希望你能够买下来，最终大不了辞职以后由公司来兜底。

对于我们来说，应该极力避开这类中介，去找一个有从业经验久，靠谱的能站在你立场的中介，最好是在上海有家有室有孩子有老婆，有月供压力的这种人。

一个是他们没有退路，另一个是经验会比较丰富，把控风险能力会非常高。

2

如果选择房产经纪公司，一类小中介，一类大中介，到底该怎么选？

如果你是作为买方的话，尽可能的不要走小中介。

为什么？

毕竟房产交易里的根本标志是过户，除了意味着款到位以外，还有交易上不能有限制。

比如说房子里面不可以有违章建筑，房子里不能有抵押不可以有贷款，还有一些更详细的，比如说如果房子里有租赁租客，是不是要放弃优先购买权？

如果是由老人继承下来的那一部分又不唯一税费，是不是能够计算的准确，会不会在交税的那一刻又报出来房产税等等各种问题。

这些细节，小中介会不会帮你排查，会不会评估房东，会不会提醒你？

前段时间我遇到一个案例，夫妻二人为了孩子上学，咬牙置换了离学校近的学区房，结果上家没买到下家房子，死活不愿意搬走。有意思的是连钥匙都没拿过来，打电话给中介也压根不接。

一个原因是中介不乐意处理，另一个原因是拿到了钱就想做甩手掌柜。

最后这对夫妻没办法乐，报警、法院、开锁公司、搬家公司，能折腾的全都折腾了一遍，耗时3个月才把房东赶出去。

这就是非常大的难题，如果不巧遇到无赖的上家，再搭上一个不靠谱的中介，劳民伤财。

而大中介是有严格的把控流程，在交易的过程当中不至于会失手。

即便是有高额抵押，有债务有查封的房子，走资金监管依然是安全的。

但是小中介为了成交出单，赚那一点佣金，有可能什么样的事都会让你做。

尤其是面对没有经验的买家，哥你就把钱直接打给房东，我以人格和店铺担保，没有任何问题绝对安全。

这种话是万万不可以相信的。

3

问题又来了，市场上的大中介也分两类，一类是靠谱的大中介，一类是不靠谱的大中介。

比如说目前的绿中介相对来说就比较靠谱一些，不至于会出现你通过其他中介看房的时候，想办法获取你的信息，或者是抄你的车牌。

甚至于你看完房回到家，发现其实已经离开看房的地方20公里，结果还有某些中介紧随在你身后，甚至于直接敲你的家门。

这种故事在上海的二手房领域里面是非常多的，听起来其实让人害怕，但在业内其实属于常见现象。

中介也不怕，反正我又没犯法，只要厚脸皮能成单，这半年就不用愁了。

有这种想法和行动的中介，是非常危险的，所以要选择相对安全，不会做坏事的中介。

绿中介虽然靠谱，但其实水平能力都有限，因为很多经纪人都是新人，也就是入职了几个月，素质高是归高的，但是房东和客户谈判的时候，自己握着一个电脑，也许是腼腆也许是不知道怎么介入，价格你们自己谈，谈的下来就签，谈不下来就找店长想办法。

所以整个过程，既不会代表卖方的利益，也不会帮买方争取利益。

而真正的好中介，还有另外一类就是专家定制购房，这是在2016年以后一个新兴的行业，可以站在家庭资产配置的角度，用全程的视角，甚至全国的视角来帮你配置房产。

这一类人一般都是年龄层次较大，社会经验比较丰富，家里有一定的资产，已婚有孩子在上海有固定的居所，做事情靠谱。

多数的这类企业获客都是用新媒体的渠道，比如说微博、公众号、知识星球、今日头条等等，他们善于写、善于讲解，善于与媒体、开发商、房东、买房人打交道，说白了就是一群热爱房产的文字工作者。

所以如果买房子跟这样的企业去交易，万一出现了什么问题，在公众号微博上留一个言，或者自己微博公众号，对他们的声誉影响是巨大的。

因此他们也不敢冒这个险，是目前可以选择的靠谱渠道。

4

下面这一步，是对于房东的把控，其实也是对风险的把控。

对于房东的年龄，如果比较大的要格外小心，什么意思呢？

如果他的身体状况不太好，比如说在签字的时候脑子都不太清醒，手都在发抖，那就意味着很可能是为了抛售资产，防止它变成遗产。

2016年身边有一个朋友买了一套房，房东在签字的时候手发抖，他的精神各个方面是有点不太正常的，而且老人还是跟外甥住在一起。

交易中心在交易的时候就不敢认，认为他是在不清醒的状态下被迫签字卖这个房子，所以导致交易不通过。

最后只能去找到了老年人的亲生子女去做了一些繁琐的公证，由他们来做代为签字。

整个交易过程差不多花了一年，当然这个朋友还算很幸运的，当他买下了这个房子的时候，发现房价已经接近翻了一倍了。

原本房东是想卖掉两房去换一套三房，结果没想到当他置换完毕之后，三房买不起了，当然房东人算比较靠谱的，最终还是履行了协议约定。

我经常去交易中心，曾经见到过有家属推着老年人到交易中心去，这种交易就很危险。

上海是一个老龄化比较严重的城市，这种老年人遗留下来的房子太多了，而且别看硕大的上海很多房子交易都是1000万甚至更贵，但是平均下来小标的交易真的很多。

很多老破小老公房多数都是老年人持有的，所以要格外小心。

除此之外，还有要把控房东的债务风险。

以上海这种发展速度非常快的成为为例，当政策要推进发展大虹桥的时候，那么大虹桥周边的拆迁力度就会很大，拆掉一套房子，结果赔给你了3套房子。

要知道原来一些务农的人，拆迁一下分了好多套，甚至又加了一笔现金，暴富的人基本都很难把持，奢侈享受，甚至很有可能会去赌钱，欠了一屁股的债。

这种要尤其注意风险，产调是一定要拉出来看的。若是风险过高，比如说债务超过了7成，一定要全程资金监管，包括定金。

上海与深圳北京其他城市不太一样，其他全中国大部分城市都是强制性的资金监管，房东只能拿到5%以内的定金，但上海没有这个规定，所以一定要做前置的资金监管。

甚至于对于债务有一点但不是很高的，可以提出要求提前交房，付定金或者付一笔首付款，当天就把房子交给我，先住进去。

另外一个，最好还可以提出来拉一下征信。看一看真的有没有其他额外的债务，就是在房子以外。比如说他的借呗微粒贷这些小额贷款，征信有有严重逾期，就要极其小心。

如果对方不同意进行监管，就丝毫不要犹豫，回避这套房子，再去买其他的。

5

房产交易从来就不是一件简单的事，尤其是二手房，不要抱有侥幸、轻信以及懈怠心理。

大部分的中介是负责的，但动辄开单吃小半年的行业，是会利益熏心滋生一些不良的从业人员，所以交易的风险一定要注意，买二手房的这些坑是一定要避免的。

谈判讲价都是小事，重要的是真的能做到把控风险。

如果自己没有经验，就要选择真正靠谱的中介或机构来解决，房子从来无小事。

以上是正文，来自魔都财观旗下自媒体房产孟老师。