编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者大胡子,36氪经授权发布。
熟悉我们的粉丝朋友应该都知道,李老师的房产投资价值理念里,有价值的房产投资方向只有三个,那就是一线、强二线与环一线。
那意味着所有的县城都是不值得投资的,甚至连探讨的必要都没有
但是,今天我们恰恰要探讨的就是县城,一箩筐一箩筐的县城。先放观点,有些县城实际上是可以买的,而且价值还不低!
究竟哪些?且听我细细道来!
县城的房子可以买,但我们要选择那一批最特别的来买!
怎么个特别法呢,我们暂且先不说。我们先来看,最近公布的这份2020年百强县榜单,该榜单从经济实力、发展潜力、富裕程度、绿色水平四个维度对我国县城进行评估,名单如下。
好,那我们就按照这个榜单去买就行啦!打住,事情没有那么简单!
排名不能代表一切,买房不能仅看片面数据,我们还需找到其价值的深层特质与规律。真正的县城价值评判,不能用常规思维。
我们先来看看这份百强县城名单,到底有什么玄机。
首先,大多数的百强县背后都有着一个全国知名的独特产业。
单看这些县城的名字,你可能毫无印象、毫无概念,但只要谈起他们的产业或品牌,绝对会有种“原来就在这”的感慨!
比如,排名第4的晋江市,有着全国最大的制鞋产业,我们所熟悉的安踏、乔丹、鸿星尔克都来自这个县城。
排在43位仁怀市,名字很释放善意,但就是不熟?要是说起大名鼎鼎的茅台酒,应该无人不知无人不晓了吧。没错,可以说一个茅台养活了整个仁怀县。
此外还有一些县城享受着得天独厚的资源,比如:神木的煤,大冶的黄金,这些真的就是老天爷赏饭吃!
很明显,这些具有强特色产业和资源加持的百强县基本都排在榜单前列。哪怕你是个小县城,要想脱颖而出,都必须拿得出一个像样的资源和产业,好残酷!
其次,这些县城大多位于核心城市之中。
这些核心城市主要以二线城市为主,哪怕最差都是在经济超强的三线城市。比如有些是在郑州、长沙、合肥等省会城市,还有是在苏州、无锡、泉州等沿海经济发达的城市。
这里还有个特点,百强县名单背后,不仅呈现出明显的向东部沿海聚集的趋势,还呈现出向中心城市聚集的趋势,百强县位于区域核心城市的比例是极高的。
经济强省江苏就贡献了很多,强省会城市也是百强县榜单上的低调赢家,比如安徽合肥有肥东县、肥西县以及长丰县上榜;湖南长沙有长沙县、浏阳市以及宁乡市上榜;青岛有胶州市、平度市以及莱西市上榜。
发现没有,连县城的竞争实际上背后都是那堆牛逼城市在竞争!
最后,就算不在核心城市,剩下的这批县城也至少处在核心城市的辐射范围内!
例如河北廊坊的三河县,离北京格外近,是著名的北三县之一,离北京天安门仅仅25km。
环二线的百强县也不少,例如湖北仙桃,紧挨着武汉。湖南醴陵市,位于湖南株洲,但是紧挨着长沙浏阳市,与长沙的关系也是千丝万缕。
总的来说,百强县腾飞离不开核心城市的带动与辐射!
从价格上看,目前大部分百强县的房价已到瓶颈,甚至会被认为透支了,比如义乌已经2.2万了、常熟均价也到1.8万,未来这些城市的房价还能涨吗?
实际上,这些县城还能不能买?我认为,就在于它傍着的那条大腿有多粗!
什么意思?这些县城的购买价值,关键还得看其所仰仗的核心城市的潜力!
而且还有一个关键点,随着行政区划调整越来越普遍,这些处于核心城市的县城或者靠近核心城市的县城,极有可能被撤县设区或被兼并,祖坟冒青烟!
那房价还能不涨吗?妥妥的涨啊!
所以,县城买房不能只盯着百强县排名,还得研究它背后的老大哥!
那么该如何挑选有价值的县城呢?
首先,一定要看县城所在的核心城市或着靠近的核心城市,是否有上升潜力!
毫无疑问,靠近一线或强二线城市,或本身就在二线城市,就是最优质的选择!
目前,一线城市已经没有县城,只能关注靠近它的县城。二线城市重点关注辖区内部的县城,被撤县设区的概率很大,这是接下来的一个大趋势。最后可以把一小撮的关注度给那些二线周边的县城。
根据百强县名单,再结合我的这一点标准筛选出了可以关注的种子选手大名单。其中,环一线与环二线的县城为以下9个。
位于核心城市的县城有以下20个。
进一步筛选!
第二条标准,看这个县城到核心城市中心区域的距离,一般在50km内是比较好的选择!1小时通勤圈嘛!
经过筛选后,环一二线城市的名单,减少为如下4个:
位于核心城市的县城则减少为13个。
再进一步筛选!
第三个标准,看这个县城有没有地铁或已通过批复的地铁规划!
要知道地铁对于承接核心城市人口和产业转移十分重要的,不管再偏,只要通地铁就是大爷,就会有人过去!
结合地铁的这个标准,环一线和环二线城市中,只有环沪的昆山与环京的三河县具有投资价值。太仓虽然离上海不远,但是地铁久久未规划落地。
位于核心城市的县城,经过有没有地铁这道标准筛选后,就剩下6个县城了。
以上就是我针对百强县的整体分析,很明显有一些县城是可以买的,但关键不在于它在百强县名单中的排名,而在于它所傍的大腿是谁。这个大腿有多粗,它跟大腿的联系有多紧。
行政区划调整已经成为大趋势的今天,有些麻雀也能飞上青天。