我去了一趟“楼市火热”的合肥……

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：楚门，36氪经授权发布。

合肥是楼市启动期的城市。

启动期很好理解，交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合房产买入。

但几乎在同一时间，我们在留言后台看到了这样的声音。

什么？合肥房价已经起飞了？

大家应该都知道，魔都财观不仅只扎根上海，也会研究并输出全国重点城市的楼市文章。

既然有人说合肥楼市已经火了，那我们就干脆直接冲到合肥来一场人肉踩盘。

只有深入扎到这个市场里去感受，才有话语权和大家聊聊。

真实的合肥楼市，到底是什么样的？

真的如外面所说已经起飞了吗？是否还有机会？

在聊肉身踩盘之前，我想先和大家聊聊合肥这座城市。

知根知底，知初知末，我们才能对合肥楼市有一个更深的理解。

实话说，合肥是一座很神奇的城市，或者说一个有很多矛盾点的城市。

安徽最早建省的时候，省会城市并不是合肥。论历史和城市底蕴，合肥不及省内安庆和黄山；论交通和城市区位，合肥又不及沿江沿淮开埠的芜湖、蚌埠。

由此，安徽省内城市对于合肥也多有分歧。

皖南城市更认可南京，皖北城市更认可徐州，在他们的印象里，省会合肥好像除了“吸血”成长，并不能很好的辐射自己。

在一片质疑声中，从曾经顺口溜里的“肥东到肥西，买了一只老母鸡“的大县城，白手起家逆袭成了一座新一线城市。

这也是合肥最神奇的地方。

在2020年公布的新一线城市榜单，合肥和佛山首次取代了宁波和昆明，进入新一线城市名单。

坊间有言——

宁波想保新一线的路上，突然杀出个黑马，还是一匹肥马。

其实这一次合肥的亮眼，来的有些突然。

2019年全国开展了第四次经济普查，很多地方的GDP数据发生了修正。

这一次的官方修订，让合肥在全国的GDP排名直接跃升，超过了大连、西安、福州等城市，直逼济南。

2019 年合肥GDP达到9400亿元，离万亿俱乐部仅有一步之遥。

也正是这次的GDP跃升，让很多人开始注意到这匹「黑马」。

不过和入选新一线的风光相反的是，上一次合肥走到全国风口浪尖，是2016年的房价涨幅。

苏州、南京、合肥、厦门，并称楼市四小龙。

2016年年底，国家统计局公布的70个大中城市房价指数，合肥以48.8%和52.6%的涨幅，分别位列全国新房涨幅第二名和二手房价涨幅第一名。

有意思的是，当年的海外媒体报道：

合肥创造了房价涨幅吉尼斯纪录。

2016年10月2日晚8点半，合肥紧急召开新闻发布会，启动限购。至此合肥楼市步入静淡。

历史是一个轮回，楼市也是。

我们经常会说楼市有周期、有轮动，指的就是一拉一升不断起伏的房价。

2016年底-2019底，上海横盘3年，2019年底开始量价回升。

2016.3-2019.8，深圳横盘3年半，2019年8月开始量价回升，11月开始迅速起势。

更多的城市案例就不一一展开了，大家可以回忆北京、苏州、南京、杭州等城市都有过热和调控的周期起伏。

从楼市周期看，2016年底到2019年底，合肥楼市调整3年，省内的三四线房价均价齐破万，机会已到。

从全市的房价格局看，合肥依旧是中间热两头冷，政务核心区和当红滨湖领头，周边辐射板块收益颇多，但肥东、瑶海、新站等东北部县区依旧举步维艰。

所以网上也有人做了一张有意思的“刚需合肥地图“，亲身参与的朋友应该深有体会。

拉回到合肥市场，楼市一般量在价先，合肥热不热，我们来看成交量。

从量价趋势看，合肥2016-2019年是总体平稳的状态，直到2019年底量价开始不断攀升。

再来看二手。最近几个月合肥二手房成交量涨幅明显，尤其11月二手房环比成交量大涨41%，但价格也只是略有扬头。

量已经起来了，为何价格涨幅不快？

从我实地肉身调研的感受来看。

合肥楼市，并没有全面起飞，而是两极分化严重。

如今的合肥楼市，逻辑特别特别像上一波的上海楼市，或者稍微滞后。

先是公民同招后，二手学区房发生了大逆转，优质双学区房迎来了春天，低总价小户型尤为明显。

庐阳区对口南门小学+45中双本部的金寨路小区，小户型一路从年后的3w+飙到5.7w+，最短的成交周期只有20天。

蜀山区对口安居苑小学和50中西校的通和易居，小户型从年初的3w+，一路看到了成交均价4.7万/㎡，成交周期最快仅2天。

滨湖新区对口师范附小+46中的文华阁，从年中的均价2.5w+，也飙到了成交价4.5w+。

更夸张的是，文华阁最新一套单价4.5w的房源一挂出，被浏览2400余次，成交周期11天。最终在未带看的情况下直接签约。

经开区对口168玫瑰园本部小学+中学的国耀花半里，小户型学区房从年中的3w+，到最近成交均价齐破4.6w。

这是发生在合肥二手学区房上的脉络，和上海并无两异。低总价优质双学区房快速出清，市场无货情况下开始蔓延到大户型自住房源。

另一边，学区不强却处在核心位置的次新，比如政务的丹青花园，涨幅依旧较弱。

合肥二手房的脉络也很清晰，学区先启动，地段滞后。

外围县区供应大，核心区位滨湖、政务、高新供应少，均价起势比较快，已经开始有蔓延到品质非学区的趋势。

再来看看新房的表现。

政务区无新房供应，滨湖、高新等热点区域，库存已经是供不应求的趋势，千人抢房、全款优先都是真实存在的。

所以你在滨湖，几乎看到都是这样的场景——清一色的售罄。

如果再问及加推，就要面对销售的反问——全款有吗？全款也不保证能抢到噢。

三五十个人趁夜小跑开盘，关系户往前站，全款也得排排后。

而如今的经开和高新，也出现了动辄高达7成的认筹款。

热点区域的新房难求现象，需求已经开始发生外溢，包河、肥西等也开始热度攀升。很多楼盘开始挑客户，销售的眼睛，也开始高过头顶。

近期开的荣盛山湖樾、祥生云镜，共推出710套房子，去化率都在90%以上，这其中就有大量高新外溢的客户。

凌晨3点开盘，感受一下这个疯狂程度。

滨湖金融板块，也变成了滨湖外溢抢手的炸子鸡。

但同时，合肥新房市场也不光“火热”，也有到极点的冰冷。

去化率来源—合富研究院

东北片区的新站、瑶海、长丰和肥东，没有流量、没有暴击概念、库存又大，依旧在面临着去化普遍低于30%的现实。

打到“骨折”，也很难卖。

了解完合肥的肉身踩盘情况，我们也要思考另外一个问题：

合肥楼市的行情会持续热下去吗？

从均价数据上来看，我认为合肥依旧是被低估的。

这个新一线省会城市的房价，甚至和浙江的三四线城市嘉兴平起平坐。

如果真要讨论基本面，嘉兴除了离上海近，没有跟合肥抗衡的任何实力。

从调控可能性来看，合肥房价的涨幅被两极分化的热度摊平了。

国家统计局发布的70城房价指数，合肥的二手房价环比涨幅0.7个百分点，同比4.4个百分点。新房环比涨幅0.6个百分点，同比3.1个百分点。

这个成绩，在全国重点70城里，不过了了。和2016年合肥楼市冲破天际的涨幅情况完全不同，不至于马上吃调控。

从供需关系来看，合肥楼市的库存已经形势严峻，重点区域的供求比已经失衡。

这是这一波，合肥楼市冰火两重天的根本原因。

合肥买房人，已经陆续在ZF网站发声，请求出台调控政策打击炒作。

因为现实问题是，合肥的居民收入水平并不高， 2019年末，合肥城镇居民人均可支配年收入为45404元，和郑州相差无几，但南京是64372 元，苏州是68629 元。

楼市里的光怪陆离，不能脱离居民面包是否充裕的现实。

这是民心所向。

但回归理性，今年合肥楼市调控的可能性总体比较低，因为均价数据并不明显，行情可能会继续上扬到明年三四月份。

关键节点要看，明年合肥ZF对于区域、板块之间的供求关系，能不能做到均衡。

土地供应该加的加，该缩的缩，否则两极分化依旧会更加严峻。

这次的合肥踩盘，没来得及约见朋友，也没来得及去吃老安大的红油水饺。

而是去了一趟合肥创新规划馆。

我去过不少城市的规划馆，只有合肥大不一样，这里没有泛泛而谈的空洞数据和荣誉，甚至连城市沙盘也没有。

三层楼的宽阔展馆内，有大量的高精尖技术演示及科技成果展示。

这也代表了这座城市为什么能够成为新一线后起之秀的发家路子。

依托中科大等多所一流院校，合肥有非常多且高精尖的技术创新实验中心。

很多人都知道合肥早期拉来了电器美的格力，后面拉来了新能源蔚来，却不知道这些只是表皮。

合肥在深耕高科技。

量子信息、全超导托卡马克、同步辐射光源、稳态强磁场装置，聚变堆主机关键系统、先进光源、大气环境立体探测实验研究设施、未来网络实验设施……

就连规划馆的设计，也是科技的味道。

就像我最近听到很多人对合肥的评价，这是一座善于玩「风投」的“赌城“。

在教育、产业、人才引进等方面敢于豪赌，官方有魄力也不惜一切代价拿出大量国资或财政资金去投资。

合肥可以没有，但给地给钱给政策，挖来企业挖来人才也要搞。

虽然出身一般，但天赋和努力极佳，这也是我看好合肥未来的，根本原因。