南沙，你到底想干什么？

编者按：本文来自微信公众号“楼市头条”（ID:lsttcz），作者：村长，36氪经授权发布。

除了深圳，大湾区哪里最火？

东莞、惠州、珠海、中山？

都不是，是广州南沙！

在9月25日举办的“2020南沙区域发展高峰论坛”上，广州房协领导曾放出豪言: “南沙不仅要做广州的南沙，做大湾区的南沙，更要做世界的南沙。”

房协领导的底气，来自于南沙飞速增长的经济数据。

根据统计局数据显示，2019年，南沙GDP增速10.5%，排名广州市首位，是全市唯一一个两位数增长的区域。截至2020年3月，南沙已累计引进172个世界500强企业投资落户。入驻企业12.4万户，实际人口已达91.4万人。

在相关经济数据迅猛增长的同时，南沙还备受政策青睐，上周（9月17日），在广州的房地产圈曾流传着一则与南沙相关的消息，主要内容如下——

1、人才绿卡（包括南沙AB卡）直系亲属可以在南沙买一套房；

2、学历职称买房，只要在南沙没房（广州其他区域有房没关系），都可以买一套；

3、广州户口，南沙区没房（广州限购区名额用完也没关系），也可以买一套；

4、目前以上情况仅限于一次性付款。

附带着朋友圈截图也传了出来，鲜红的“感叹号”凸显着这则消息的重要性。

我们来解读一下——

首先得是人才，即高学历+企业骨干，不用迁户，直接有一张南沙房票。

不是人才也没关系，只要有广州户口，或者有本科学历/中级职称，只要在南沙无房统统有一张南沙房票。

必须一次性付款。

内容虽然不多，透露出最主要的信息就两个字：放松！

在所有人都在猜测这则消息的真实性时，南沙当地的地产圈子早已炸开了锅。据广州PLUS报道，不少南沙当地销售表示“虽然没有官方文件发布，但是已经实锤，而且在执行中了”、“南沙所有开发商都已经知道这件事，并且禁止内场销售发朋友圈”。

印象中南沙风大是从去年底开始的，如今不到一年时间，又松绑？

南沙这是怎么了？

01

去年12月13日，广州市南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，本科及以上人才在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。

只要本科学历就可以直接购买、不受限制，这不是明摆着“叫人来买房嘛”！

但要注意一点，当时曾明确说过：在广州市内已购有首套商品房的除外，可这一次却又提出“不管在广州市区有几套房，只要南沙无房，都能在南沙买一套”。

这是不是意味着推翻了去年的规则，重新洗牌？

记得上个月（8月20日），南沙拍出近三年最高地价的时候，村长还在猜测南沙是否会被调控（《房企、投资客大举“围猎”，南沙会被调控吗？》），想不到一个月的时间调控真的来了，只是不见收紧反而放松了。

为什么会放松呢？

1、南沙需要人口来支撑房价。

广州市统计局2019年数据显示，南沙区常住人口79.61万人，在全广州市排名倒数第二，对于784平方公里的面积来说，人口密度仅1015人/平方公里。

南沙人口缺口大导致发展缓慢，甚至还被称为“南大荒”。

2017年广东省人民政府批复的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》中明确说明，至2025年，南沙新区预测常住人口规模约为230-270万人。

这翻三倍的人口规模下，南沙最想要的其实是人才！

从规划可以看出，政府计划2025年南沙区要达到270万人口，即使是从当下的2020年开始计算，未来5年也需要每年新增常住人口40万，这显然是完不成的，毕竟从2016年的78.94万人口到现在，也才上涨了不到1万人。

按照常规的办法没法操作，只能出绝招了，那就是放松限购。对于南沙来说，最重要的就是引进人才。

本科及以上学历、具有中级职称、企业骨干、某一领域的高尖端人才，这些都是南沙所迫切需要的人才。

据悉，南沙目前有大量的写字楼供应，不仅没有人，连企业都不进驻，导致这里商务气氛单薄，产业也很难凝聚规模。没有人气就无法建设，即使政府释放再多红利，也终是空中楼阁。

而今天南沙的这一波操作，恰好满足了增加人气的目的，也就顺理成章了。

2、南沙的去化压力巨大。

据克而瑞数据，在去化方面，目前整个南沙的库存量位居广州首位，达192.3万平，去化周期在广州各区中位居第四，去化周期高达15.4个月。

库存量和去化周期说明什么问题呢？

从内在因素来看，南沙有吸引广州人来缓解“去化压力”的迫切需求；

从政府层面来讲，开发商拿地建了房子却卖不出去，那以后就没有房企愿意再来拿地了。

出于这些考虑，调控放松也就有迹可循了。

值得一提的是，此次南沙限购放松，也给其他城市带来了新的启发：可以调整楼市调控的思维，不一定要全线放松，可以战略性的放开想要重点打造区域的限购。

降低购房门槛不仅能刺激楼市，也为区域崛起吸纳人气。

02

这两天村长跟身边的朋友聊到南沙调控放松，发现了广州楼市调控政策的框架：市区按兵不动，近郊降低门槛，远郊完全不限购。

有自媒体整理出一份表格，更加直观的说明了这一事实——

这么一看，南沙似乎是广州不限购区域中优惠力度最大的那个。

那限购放松之后，对南沙房价有何影响？

我们先看看最近南沙的楼市情况。

据中国房价行情网数据，南沙近一年的新房均价大约在2.5万/平上下浮动，最新的均价约2.6万/平。

近一年来，南沙的二手房均价大约在2.0万/平上下浮动，中国房价行情网数据显示，目前最新的二手房均价约2.2万/平，这个价格是比新房价格要低的。

限购放松后，政策利好是肯定的，但房价上涨还需要看时间，或许过程还有点漫长，理由如下：

1、南沙的交通始终是个硬伤，虽然位于大湾区的中心地带，几乎是周边城市的中轴，但南沙区内的交通却还没有建设完全，往来多少有些不便。

这一点与中山的马鞍岛对比最为明显。两地都在深中通道连通的地带，但万顷沙的房价才2万/平出头，马鞍岛的价格已经3.5万/平了。

都是还在开发建设的城市，但两个城市的能级却是完全不一样的。

2、此次调控放松可以看出，南沙的大部分购房者针对的还是以广州本地人为主，也就是“广州客”。

跟深圳不同的是，广州人相对务实，不喜欢“炒概念”，只喜欢实实在在能够看到的东西。规划再好，还没有实现就都是虚的，“打嘴炮”在广州人眼中是行不通的。

这里也有一个例子。

同样是郊区，广州客对黄埔的热情远超南沙，最主要的原因就是黄埔离市区更近，而南沙距广州市区接近60公里。不仅如此，南沙与广州市区中间还隔着番禺，这里交通方便（广州南站）、价格低廉（二手房均价2.8万/平），似乎比南沙更适合做“睡城”。

距离太远，导致广州人对南沙缺乏亲近感，虽然建设地铁18号线缩短两地间的距离，但这条线只在横沥和万顷沙设站点，对于幅员辽阔的南沙来说并不会有太大改善。

目前，南沙的新楼盘并不多，主要还是以旧改为主，调控放松对南沙整体的价格影响相对较小，短期内也没有具备大幅度上升的空间基础。对于开发商来说，加速消化，加快资金的回流才是上上策。

此外，对于一些相对较偏位置的楼盘，或许影响较大，出货也不会那么容易，但对核心区位的楼盘，仍会持续备受追捧关注，所受影响不大，如灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门中心区、南沙湾、万顷沙等。

最后还是要给大家一个忠告：南沙面积很大，不同片区有不同的规划，在购置房产时学校、交通、商业、医疗等配套都要关注，选择核心地段的优质资产才是上上之选。