99%的购房者，都看不懂二手房的爆点

我相信大家应该越来越能看清楚一件事，现在蒙眼买房就能涨的时候已经过去，越来越多的房产买卖要靠冷静的分析判断才能取胜。

最近的楼市，就是典型的结构型楼市，你说他涨了，很多城市的房价还是卡的很紧，你说他没涨，拜托，看看局部的深圳、南京、青岛的房价涨幅，或许又是不一样的情景。

少部分城市在局部快速崛起，大量的城市继续横着，如果盲目入市，追涨杀跌，很容易被套牢。

当然，如果你是要房产配置的话，我们的建议是尽量买二手房。

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首先，二手房才能代表市场最真实的情绪。

目前的楼市政策，“房住不炒”依然是一根弦，很紧。

一旦哪个城市的房价受到大量的关注目光，就必定会出台很多政策对市场进行干预。

当前如果再入手深圳，就是典型的高位接盘了，一旦游资撤离，后期势必很危险。

现在就是政策的混沌期，在这样的混沌期中，我们一定要关注房子买入的成本，只有从成本上进行控价，后期才有更多获利的可能性。

所以我们一定要学会看懂城市的真实房价，不能只是去看新房的价格，而是要多关注二手房的价格。

这里我需要解释下，为什么二手房更能反映真实的市场情况。

因为新房受到的干扰因素真的是太多了，有受到开发商资金周转的情况影响，比如开发商最近资金压力比较大，为了尽快回笼资金，会降低房价刺激市场。

还有就是概念的炒作，以及受到政府的限价影响等等，所以，如果只看新房，确实无法准确理解房价。

我们要更多的关注二手房市场，这往往是市场自由意志在起到主导作用，是由千千万万个真实的个体在市场中去自由博弈形成的。

因此，我们要判断市场房价的真实的涨跌起伏，最重要的是要看二手房的涨跌。

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当然，关注二手房的价格涨跌，要学会用全局思维来看。

在我看来，很多人关注小区的房价，其实就只关心到了最浅的那个层面，就是二手房静态的挂牌价格和所谓的小区均价。

给大家举个例子。

比如在5月初的时候，上海浦东某小区一直以来的成交均价都是4万/㎡，小区挂盘量不是很高，差不多在8套左右，这个时候挂出来两套户型和楼层都超差的特殊房源，房东为了尽快卖出，挂盘价是3万/㎡，难道你能说小区整体的均价下跌了25%吗？

当然不能！

我们无法把单盘的房价看看成是小区房价下跌的标志，我们还需要关注的是另一个指标，就是成交量，我们一定要关注占主流的成交量的占比。

还是拿刚才的案例举例。

比如上海浦东这个小区，前期的成交均价是4万/㎡，随着时间的推移，该小区挂4.4万/㎡的人在逐渐增多，占比越来越大，甚至超过了50%，那么，这其实就意味着这个小区的房价至少在4.1万-4.2万了，而且这样的趋势越来稳健。

另外，很多城市的房子其实是有几年限售期的，很多人一到限售期就会抓紧时间卖，发现往往卖不出什么价格，因为同时卖的人太多了。

我想跟大家说的是，大家可以慢点卖。拿到房子的时候不要急，等1到2年的时间，等那些低价房源都慢慢出清了，那么小区的房价也就慢慢上来了。

所以，我们看小区的房价，不能只是看均价和单价，要看挂牌量的结构，交易的占比，还有就是带看量，带看量大的房源，说明受到的关注度会更高一些。

所以，结合起来看的话，就是当高房价的房源占比越来越高，而且这些高挂盘价的房源的带看量也越来越多时，其实就意味着市场对这种高挂牌价行为的默许，那么小区的房价也就慢慢涨起来了。

这其实就是为什么在去年年底深圳部分小区的房东要联合涨价的根本原因，只有业主统一的一致行为，才能带动整个小区的房价上涨。

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好，前面主要是跟大家聊聊为什么得关注二手房房价的原因和如何看待真实的二手房市场，现在说说重点。

为什么投资买房要尽量买二手，不要买新房。

1、二手市场中，更容易出现低价房源。

在二手市场中，因为存在着很多个人卖家，所以会出现多种多样的特殊情况。

在我们平米所接触的很多卖房客户中，经常出现的情况就是公司要周转，或是有些客户要着急出国，家里出了变故等等，因为个体市场的多样性，所以很容易就会出现值得淘的笋盘。客户为了尽快成交，往往在价格上会做出比较大的让步。

如果是在新房市场上，就不会出现这种捡漏的情况，大部分开发商都是对照着备案价卖，很少出现价格很低的情况。

至于很多人顾虑的税费和中介费，其实只要房源价格合适，笋盘的总体打包价格依然是很诱人的，而且，总成本往往低于周边的新房价格。

2、二手的学区，相比新房，往往确定性更大。

从近几年的情况看，学区房的价格涨幅往往比较可观，父母们都愿意为了学票付出更多的溢价。但是，你知道为什么新盘不能承诺学区嘛，因为真的存在很大的不确定性啊。

比如前滩的新房，拥有着最顶格的学区，很多人也是冲着学区去买的，但是，随着区域内的新房越来越多，经过测算，前滩当前的新楼盘所对应的生源数量，已经远远超过了华二的接纳能力，所以一直有一种隐忧，万一部分小区被划出华二，整体的房价将出现较大幅度的下滑。

不仅如此，在全国各地，均出现了新房交付时很多客户去教育局维权，就是因为前期预想中的学区落空了。

而相比于二手房，虽然也存在变数，但整体的变动概率远小于新房。毕竟很多年一直都是对口，往往都会继续保持不变，毕竟要尽量杜绝去触碰既得利益者。

3、新房最大的问题，是有严重的质量问题或不能如期交付。

最近有件事也闹得沸沸扬扬，某家福建开发商楼下的住宅品质都非常不错，但因为资金周转出现了问题，全国范围内多个楼盘全部停工，甚至连开发商的董事长也直接上了失信人员名单。

在我多次的城市调研中，经常会看到各种各样的不能如期交付的楼盘，特别是在这动荡的时局中，开发商的资金链是绷的比较紧张的，单是在整个2019年，就有450家左右的房企破产，平均一个季度超过100家。

当然，开发商破产导致的烂尾可能是少数，最大的可能性就是会遇到严重的质量问题。

因为限价的因素，很多开发商都在减配，所以我们看到最近几年维权的新闻越来越多，最本质的原因，其实就是期房销售制度，当你买房子的时候，你往往并没有看到房子交付时真实的样子。钱都已经付了，又不能退款，对于开发商而言，整体的约束力会小很多。

而二手房不一样，所见即所得。可以看到二手房全部真实的样子，新旧如何，小区绿化怎么样，邻里空间如何，这些都是能看得见摸得到的，因此受骗的概率也就小了很多。

4、二手房，可选择范围更广，概率上更能赢。

我们很多人买房，不管是投资还是自住，都希望自己买的房子能够涨的很多，但影响房子涨幅的有几个重要因素，地段、学区、商业、医疗配套等往往都能影响房价。

但是，如果你去看新房，你会发现整体的新房供应确实是偏少的，而且要么地段很偏待开发，要么没有学区，后期还需要进行二次置换。

上海由于发展时间较早，当前的城市化进程达到了88%，这意味着上海其实大部分的核心区域好的地段已经都被开发了，为什么大量的新盘会集中在郊环，很重要的一点就是好的地段已经没有可供开发的土地了。

因此，如果你想有更多的对比选择，二手房应该成为你买房的首选项。特别是对于生活在一二线城市的人来说。

以上为正文。