定了！2020年下半年楼市这么走！

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权发布。

各位应该都注意到了，今年提到房地产相关的内容少之又少。但越是这种避而不谈我反而越觉得乐观，Q1季度-6.8%之后，这个节骨眼少聊楼市，重申房住不炒，说明政策的决心依旧坚定。

另一方面房地产在报告里越是被边缘化，就越能隐蔽锋芒，将来剑锋出鞘的时候才会更有冲击力。

让我感触最深的，还是今年的“因城施策”写进了政府工作报告，而且删除了“落实城市主体责任”，这相当于再次强调了城市在楼市政策上拥有的灵活性，当然前提离不开房住不炒。

不出意外，今年依旧会是个楼市小年，不会出现全国性的大行情，但依然会有部分城市和板块出现结构性涨幅，这种大盘静淡、局部开花的走势，会让买房的难度增加。

不买，担心会出现局部涨势，买，怕套在小周期顶部。这样纠结的心态，相比5年前的大牛市单边做多，和两年前的静淡市耐心淘笋，都是不曾有过的。

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首先还是放出对未来市场的看法：短周期看，这二年的楼市机会，又回到了一二线城市。

我们都知道，大部分一二线城市已经在15、16年完成主升浪后进入盘整期，17、18年主要是三四线城市在涨。

这个前提下，一二线城市楼市相比三四线城市更早调整，也具有更强的韧性。

所以到了19年下半年和20年，接力棒再次回到一二线。

一边是深圳西部的部分二手房30%左右的大涨，一边是杭州新房倒挂万人摇现象层出，南京也开始出现新房上行趋势，4月涨幅1.8%位居全国首位。

从长线看会怎么样？

一二线楼市更具成长性，这个趋势仍然会持续下去，很长一段时间都会碾压三四五线。

原因有三：

1、棚改大幕落下，老旧小区改造上议程

今年最势如破竹的动作，就是至上而下的老旧小区改造，政府工作报告更是明确了具体的目标：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，完善小区配套和市政基础设施等

过去对于三四五线的利好最大的棚改，要慢慢淡出历史舞台，直到下一次的城市更新。

2、城市群抱团，边缘三四线城市没有突围机会

不光是城市未来的战略发展，还是楼市三大件金融、土地、人口，边缘的三四线城市未来都会很难，而且会在很长一段时间内持续下去。

3、三四线缺乏支撑的后劲

对于价格低基数的三四线城市来说，从8千涨到1万2，看起来还不错，但其实是典型的牛市尾声行情。

就像股票市场一样，优质资产标的先涨，打出价格的天际线，然后是垃圾标的补涨。如果你只看涨幅，垃圾标的可能更猛。

但问题就出在这里，垃圾标的浮盈很棒，但到了交易市场却很难变现。

对楼市来说就是，你把二手房按照心理价位丢到市场上，会发现整个市场接盘侠很少，因为新盘的供应很足且限价之下可以做到更低。

好一点的局面是把价格顶在高位慢慢磨，用时间换空间，过几年等价格夯实。差一点的局面就是像一些东三省和山东的城市那样出现一二手连跌，更差的是像燕郊那样，一次性揍到低点，调整到位。

不管是哪种，我个人认为三四线城市的难关才刚刚开始。

如果是投资，尽快出货调仓到一线，有人会说一线多贵啊，有钱我也不去，买个三套在老家多舒坦，其实不然，投资市场中，从来都不是低基数来决定回报，

再不济也要想办法布局到省会，目前除了江浙粤的省会城市基数高一点，其他很多人都是能够摸到的。

如果是自住，就留一套体面的品质大房，别瞎折腾，这就是我的建议。

2

前二年，对于房企来说有个不利因素，就是金融去杠杆。

意思是银行要压缩借贷规模，而楼市是最需要借钱的行业，首当其冲受到的冲击最大。

所以在18年19年上半年，我们经常可以看到头部的房企都在振臂高呼活下去，接二连三的喊着要降负债。

谁也没想到，到了19年下半年画风一转，又开始提稳健宽松的货币政策，大力支持民营企业融资，不少房企拿到了大额融资，买房人的按揭利率又开始打折了。

同时今年大会也在不断的在强化货币稳健宽松的理念

稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

这就意味着，很长一段时间内货币政策依然会继续保持宽松，对于房地产来说，也会受到资金宽裕的利好。从房贷的表现来看，降息的影响也会跟上后力，LPR利率会持续走低。

对买房人来说，这是天大的好事，所以大家的心态都变得非常好。但对于开发商来说，今年却依旧艰难且竞争激烈。

过去金融去杠杆的紧张，高价拿的土地，都需要回款补血。

楼市静淡加上持有成本，房企都在拼命的抢跑蓄客，品牌开发商也纷纷放低姿态，敞开大门欢迎渠道分销。

我关注了下今年一二线城市开的新盘，性价比真的很不错。

首先因为限价的原因，新盘的价格不算高，不少地区出现了一二手倒挂，新房的确是买到就是赚到。

即便在没有限价的地区，开发商出货也是有诚意的，有的项目都开始贴着成本在紧急出货，还有的地王标杆项目，赔本也要哭着卖。

没办法，总不能一直砸在手里攥着。

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另外让人惊讶的就是最近二年，房子在产品力上的创新。

这个创新不是说产品力有多强多强，限价之下除了豪宅项目，很强再找到良心的项目。

但现在的新入市项目却有一些不一样的特征：

干挂石材、铝板比比皆是，人车分流、会所泳池基本已成了标配。

户型上的改良也比以前要大大惊艳，120平米的南北通四房，90平米的三房两厅两卫，得房率都接近80%。

甚至现在的开发商越来越聪明，纷纷开始玩起了低总价套路。

今年在不少管控没那么严的城市，还出现了开发商借首付、允许晚付款的情况。

难得，买房人也做一回大爷。

综合看下来，无论是渠道优惠、开发商的让步配合，还是低总价想买新产品力的房子，这二年都是少有能薅开发商羊毛的年头。

所以买房人，可以好好珍惜当下的机会。

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但对于卖房的人，不得不承认的是，今年大多数城市要卖二手房，不割肉就想出货，还真挺难的。

不光要面临同小区，更低挂牌业主的挑战，更让你头疼的是，接盘侠心仪的是，离你家小区不远的限价新房。

这一点，在魔都财观线上线下的茶话会上，都有粉丝问到该如何卖房子，才能快准狠。更直观的现象是，我之前写的关于卖房的微博，比教买房的贴子受欢迎多了。

综合看下来，大家真的都急了。

大牛市刚过，静淡市中间，都是最差的卖房时机。因为成交量一下来，有非常多的获利房东需要变现和置换，总是有人愿意让价一二成的，市场上会出现多杀多的局面。

所有卖房的经验和方法，都只是锦上添花，能增加一二成的几率，却改变不了时机的缺陷。

我们之前文章一直又强调，静淡市85折、9折笋盘机会越来越多，可以择机入市。

硬币的另一面是，买房淘笋时机的好，对应的是卖房时机的差。

人不能对抗趋势，实在卖不掉的，就再等等吧。

5

总结一下，这几年的楼市，本质上也是经济的缩影。

刺激一下就涨，调控一下就低迷，过去很多年，一样的故事总是在不停的轮番上演。

我们看到的是，不管是楼市还是经济，经历那么多年的发展，都已经处在了相对的高位。往后的日子不可能再是一帆风顺，总会伴随着周期起伏。

但我依旧对楼市的未来，充满信心。

所以今年，买房的人可以舒坦一点，在低总价好产品的新房和次新房里挑挑拣拣，卖房置换的人要加快脚步，投资仍然坚定选择一二线。

这应该是我在混沌的楼市里，能给到的最真诚的3条建议。