深圳炒房团被曝光，有些房子下跌也卖不出

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃团队，36氪经授权发布。

网友@深房理装修队003曝光深圳炒房团102份炒房材料，昨天上了微博热搜！

乘着最近核查违规使用经营贷炒房的东风，网友@深房理装修队003先是举报了一位网名为“美妈陈小泉”的网友，说她申请了385万个人经营贷用于炒房。

举报“其名下还有更多贷款也是用于炒房，需要更多详细资料请私信联系本人，请严查。” 

更重磅的在后头。

就在4号，洋洋洒洒的长图被放到微博上，据博主@深房理装修队003说，这是深房理摇篮会员合伙炒房材料102份！

据了解，博主@深房理装修队003是一位持续为受害者发声的微博用户。

在他的微博下面，满满的都是揭发深房理带人炒房的内容。

深房理合伙炒房的套路，曾经也有官媒多次报道，不过据说不仅没有影响经营，反而媒体帮忙扩大了知名度，给他们带来了更多业务。

就在昨天，我们还看到了一套佳兆业前海广场的房子被拍卖。

据法拍网上公布的信息，这套房子建面是85.38平，起拍总价约492.6万，单价约5.77万/平。

这是什么概念呢？

佳兆业前海广场86平左右的户型，去年12月成交总价要1250万，单价差不多14.6万/平，比这套房高了近9万/平！

而且，据裁定书，这套房被拿出来拍卖，是因为业主资金链断裂，房子被银行查封。

最近网络上有一张图传得很火，号召深圳人远离“杀猪盘”，其中佳兆业前海广场就赫然在列！

而截图里提到的去年炒得非常火热的前海四盘，包括诺德假日花园、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园、名筑荔苑等盘，去年房价飞涨，背后就有深房理的操控。

深房理究竟是什么组织？我们可以看一下微博用户@深房理发布的部分内容。

“时间够长的情况下，绝大部分的房贷和负债不用还。”

“从长远看，炒房使得未来房价更加便宜。”

类似的鼓励加大杠杆买房的言论不胜枚举。而且，有言语鼓动还有实操。

他所在的组织，宣扬只要成为“摇篮会员”，从落户、购房名额、选房再到找小贷公司垫资等等都有专门的对接服务，怂恿没有钱的人以贷养贷，炒作房产。

没钱还炒房，就像是无源之水总是要枯竭的。去年闹得满城风雨的蟹姐姐暴雷事件（可点击查看），我们当时也有报过，就是深房理一手导演的。

故事大概是这样：

蟹姐姐一钱不够，二没名额，想买深圳房子，就加入了摇篮会员。在深房理的指导下，和深户会员假结婚，东拼西凑还找小贷公司垫资，咬牙买了前海时代一套49平米小户型，总价728万。

本来按计划可以拿到红本搞经营贷堵上资金缺口，不成想政策突袭，严查经营贷让她狠狠栽了。经营贷搞不下来，她也不再信任深房理的搭救，资金链彻底断裂，最后房子只能法拍，前后损失了200多万。

佳兆业前海广场所在的前海南，也是深房理会员去年的一个阵地。

最近踩盘的时候，前海的中介告诉我，诺德假日花园48平和66平小户型，因为总价比较低又是名校南山实验的学区房，去年受到了炒房团的热捧，几乎是出一套卖一套。

最夸张的是，诺德假日花园66平的小户型，去年一路从700万、800万一直跑到1100万！涨幅超过50%！

当诺德假日被炒起来后，炒房团又把目光转向了佳兆业前海广场。成交记录显示，成交单价在一年里就从8.6万/平涨到了14.6万/平，成交总价涨了约500万，比起诺德毫不逊色。

同样被炒作的还有中海阳光玫瑰园、名筑荔苑。

据报道，深房理会员们的基本操作是，一口气拿下几个小区总价1000万以下的房子，坐地起价，让每一次新成交的房子都比前一套的高，显得小区成交很旺。

但实际上明眼人一看就懂，玩的是击鼓传花的游戏。所以这些被炒房团一手捧的楼盘，现在被业内称为“杀猪盘”。

指导价的出台，打断了这种击鼓传花的游戏。

我们这几天跑了前海，发现去年火热的前海，自从年后回来，已经彻底凉凉了。

中原的中介说，二手房整个前海3月份成交估计不到15套。而回顾1月份，还能成交个80、90套，单是他一个人当月就成交了3套。

就拿前海南来说，虽然年后回来有成交，但数量很少，而且是业主降价卖才能成交。

“山海翠庐成交了一套，挂牌价是1280万，结果降价到1250万才成交，降了30万。“链家小哥告诉我。

至于妖盘们，则是面临降价都难卖的窘境。

小哥说，“诺德假日年前成交很多，但是年后回来一套都没有成交。”

诺德假日花园上一套成交的记录时间，停留在2021年1月23日。

市场很凉，不过诺德的业主还挺刚，基本没有降价的，反而大多数业主还涨了一些。比如目前48平户型挂盘最低价是800万，而去年年底最低的是750万。

但是有一个迹象很明显，业主的心理价位已经松动了！

小哥说：“实际去谈还是可以砍一些价格，主要看首付周期。”

业主过去的强势已经不再。中介说年前的情况是，今天看房觉得可以就要下手，不然第二天可能就被别人买走，自己要重新找房。

诺德假日的炒家可能还没认输，但前海已经有业主在降价了，主要就是上面提到的“杀猪盘”：

佳兆业前海广场，有一套房一次性下调了120多万，有业内人士认为降价后其实性价比很高，但一直没有买家出手；

铭筑荔苑一套3房的房源，新政后接连降价了2次，大概减了60万，依然卖不出去...

目前还不清楚这是炒房客还是住家客卖房，但从目前的情况来看，前海楼市就连降价都吸引不了买家，真是凄凄惨惨戚戚。

但这也侧面说明，前海房价当下被高估的印象已经深入人心。

如今，在经营贷等各种贷款被收紧之际，只要银行抽贷，或者到期银行不续贷，那以贷养贷的难度就会加大。

正如被拍卖的佳兆业前海广场的房子一样，因为还不起房贷而被拍卖的房源，后面或许还会出现。

2月份深圳出台二手房限价时，我就说过，只要银行严格按照政府指导价贷款，深圳房价一定会降。

楼市本质上就是杠杆的游戏，特别是像深圳这种喜欢把杠杆用到极致的城市，杠杆一旦收紧，房价就很难不松动。

现在也不止是前海房价开始松动，有些比较老旧的房子，比如传统豪宅片区华侨城东西组团，大多是老房子，学校差，自住客为主，抗压能力没那么强，就会降的比较多。

当然，现在很多投资客还在扛，毕竟2020年入场的限售也卖不了，如果是去年上半年入市的倒也不用太担心，房价很难跌回上半年的水平，下半年入市的就麻烦了，如果银行按政府指导价贷款的政策持续执行下去，他们很可能保不住本。

对刚需来说，新房你就随时买，二手房等着跌一跌，不跌不买，未来两年是捡笋的好时机。