奥园修出“柱子房”，翻车背后又见扩张后遗症

编者按：本文来自微信公众号“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，36氪经授权发布。

农历新年伊始，成都奥园广场公寓的多位业主，却开始了维权之路。

据封面新闻报道，成都奥园广场三期精装公寓在收房时，被业主投诉问题百出——“我的客厅中间居然立了一根柱子”；“天花板还有裸露的钢筋”；“房间内贴满了要整改的贴纸，卫生间外的墙面出现了渗水后留下的水渍”……

从公开报道来看，中国奥园在成都的这一项目，牵涉的装修质量问题五花八门。而且，涉及范围相当广：

多位业主代表向记者表示，在本批次交房的3、4、5栋公寓中，超一半的房屋都存在不同程度的渗水、返潮以及空鼓等现象……

奥园的品牌知名度不算低，在成都也是深耕多年，这次严重翻车，某种程度上，也是其增长质量下滑的一个缩影。

官网信息显示，中国奥园集团 1996 年在广州成立，2007 年在香港上市，业务涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业。

当然，在奥园的多条业务线中，地产板块是绝对的收入重心。而2020年，奥园地产的销售额约1330.1亿元，在克而瑞的全口径销售榜单上，位列房企第29位。

来源：奥园官网

区域布局上，奥园以华南、中西部核心区、华东和环渤海区域四个区域为主，主要业务集中在一二线和强三线城市。并且在澳大利亚、加拿大等国外地区也有落子。

值得注意的是，双圈战略加持下的川渝地区，历来是奥园的业务重镇。2020年的年中报显示，奥园在四川地区的合同销售额达到62.87亿元，仅次于大本营广东以及江苏。也就是说，四川算得上奥园销售的TOP3省份。

在成都地区，到去年年中，包括成华奥园广场、奥园半岛One、奥园云璟、奥园棠玥府、奥园玖俪湾、奥园蔚蓝卡地亚?云墅等在内，奥园的项目就多达十余个。

而且奥园的官网还提到，旗下的成都奥园云璟、重庆奥园翡翠天辰等项目，还曾收获多个重量级奖项，市场口碑和美誉度较高。

正因如此，这次成都奥园广场因为质量问题酿出维权风波，确实让外界有些大跌眼镜。

来源：封面新闻

一方面，如前所述，被投诉的质量问题相当多，且牵涉范围广，说明产品把控出现了较为严重的疏漏。

另一方面，奥园广场算是奥园在成都的一个标杆项目了，三期写字楼首开时就比较火热。并且公开信息显示，它还曾入选成都市成华区重点宣传项目。

在深耕之地成都，奥园翻车的情况其实不是孤例。比如近段时间，奥园公园府邸的多位业主投诉，奥园单方面以改造升级为由，延期交付。

至于其他城市项目涉及质量问题，引发投诉维权的，网上也有不少案例。

作为销售三十强的知名房企，奥园按说在产品质量把控上，有着更加严格的标准，为何在深耕多年的重镇，却出现了大面积翻车的情况呢？

从奥园近些年“跃进式”的扩张发展节奏中，似乎可以找到一些线索。

事实上，别说十年前，把时间倒退五年，奥园的市场地位距离今天也相去甚远——2015年的克而瑞销售榜显示，奥园151亿元的销售额，只能名列榜单第68位。

2015年正是奥园规模化扩张的节点。它体现在两方面：第一，周转效率提高，通过快速开发、销售回款来滚动做大；第二，业务版图不断延伸，不仅涉足文旅，在全国化之外还走出中国，落子悉尼。

对规模的强大诉求之下，奥园还通过大手笔的收并购来扩充项目储备，低价揽储。

比如去年4月，奥园收购京汉股份29.99%的股份，而后者在北京、天津、重庆、成都、南京、太原等地持有多个项目。

去年7月，奥园再度以19.36亿元收购成都通威实业有限公司98%股权及部分债务：

中国奥园以收购形式进入成都主城区，不仅通过较低成本增加其在成都市场的土地储备，同时有助于进一步提升中国奥园在成都市场的品牌影响力，助力中国奥园持续深耕成都市场。

规模化扩张的成绩，很快便反馈到了销售额上。年报显示，奥园的销售额，从2016年的256亿元增长到2017的456亿元，再到2018年的913亿元，三年复合增长率高达89%。

来源：奥园2020年年中报

2019年，奥园正式跻身千亿销售阵营，站上新台阶。2020年，在房地产行业承压、房企普遍降速的前提下，奥园也实现了13%的销售增长，力压众多房企。

业绩的快速蹿升，为奥园赢得了粤系黑马的称号。但就房地产行业而言，速度和质量、规模和效益、杠杆和风险之间很难完美平衡，这是很难改变的定律。

冲上千亿门槛，让奥园在白银时代提前站到了安全线内，然而一味求快背后，是否存在着发展质量的牺牲？不管怎么说，在成都翻车，为此问题提供了一个注脚。

房地产行业的存量时代，传统的粗放型扩张路径已经很难行得通，对任何房企来说，必须靠产品的质量和品质取胜。这一点，奥园同样相当清楚。

在接受媒体采访时，奥园方面曾强调，“不能牺牲质量去追求速度，不能牺牲质量去追求规模”。

去年的年中报中，奥园也表示，接下来要“持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化体系要求”。

然而，在成都等地，奥园并没有为那些业主兑现预期。其实相较于类似项目个案，奥园的真正隐患在于，在房屋质量之外，业绩增长质量也存在着下滑风险。

首先，作为扩张后遗症的体现，奥园近几年负债不断走高，净负债率从2015年的50.74%一路攀升到2020年年中的79.8%。虽然还在三道红线内，但压力明显在增加。

其次，规模和效益之间出现了脱节，增收不增利的特征明显。

2020年上半年，奥园的总营收为282.43亿元，同比增长19.3%。不过毛利润增长只有18%，核心净利润增长14%，都低于营收增长。

而且从长远来看，奥园的增长模式也存在着后劲不足的难题。

根据官网信息，上市以来，按建筑面积计算，奥园通过收并购方式取得的项目多达七成。

来源：网络

收并购的模式，可以低价获取土地，但其一，存在着一定风险。因为一些项目之所以被作价出卖，可能是本身就存在问题，或者市场前景不佳。

其二，收并购需要耗费较大的精力去整合资源，增加了企业的运营管理难度，对产品把关上的精力投入，多少会造成一定的分散效果。

事实上，截至2020年上半年，奥园期内新增土地成本，已经由2019年每平方米3199元上升至3812元。拿地成本的提升，也说明收并购模式低价获取土地的空间在缩小。

所以对奥园来说，此次成都翻车是一次重要的提醒，在规模扩张初见成效之后，更加得平衡好规模和效益、速度和质量，找到高质量、可持续的增长路径。