上海金桥分两个阶段，2020之前的和2020之后的

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

浦东的定价逻辑一直是个谜，不按常理出牌。比如，张江明明在内中环，标杆盘汤臣豪园却可以卖到十万以上。

而中外环的金桥板块的房价（二手房挂牌均价）才5.3万/平，还不如外环外的6万的唐镇，也不如北边更远离市区的5.8万/平的高行。

图片来源：链家二手房地图

如果说，张江的房价跳脱出整个环线定价体系，是因为强势的产业，毕竟张江的集成电路，生物医药，软件产业为这里带来了全上海薪资最高的外地精英，而这些强大的购买力的硬生生把张江的房价天花板推上了十万加。

那么金桥又是怎么回事？？？

明明和张江、外高桥、陆家嘴并驾齐驱，是浦东的四驾产业马车之一，都是同在1990年左右挂牌开发的区域，怎么就换来一个“我不配”？！

在回答这个问题之前，我们先来搞明白一个问题，金桥究竟在哪儿？

金桥板块南至中环，北至黄浦江支流，东至外环线，西至黄浦江。

整个板块不仅面积庞大，与外高桥，高行撑起了浦东北区中外环的整个版图，其中住宅体量更是十分密集，整个板块是继三林之后浦东的第二大住区，整个板块覆盖有17098个小区。

板块最大的优势是天然的地利优势，北边是外高桥，南边是陆家嘴，与浦西市中心仅一江之隔，南边是张江。板块本身也是一个产业C位：金桥出口加工区。

板块内12号线跨过黄浦江，直通市中心，即便住在始发站金海路到南京西路也只要39分钟。

而6号线更是直通陆家嘴，即便从金桥最北部的巨峰路站上车，也只要36分钟就可到达。到张江高科也只要34分钟。

板块内的公交系统也非常发达。主要通往陆家嘴、杨浦大桥五角场、川沙、外高桥等地区。

因此称金桥为“通勤圣地”一点也不为过。也正因为这样，金桥每年的二手房交易量在上海也是名列前茅。

但这样的交易量，却没有推高金桥的价格。

为了一探究竟，我到金桥走了一趟。

作为一个中外环的中心城区，金桥的城市界面还是让我挺诧异的。

“人少，树多，工厂多”，路上时不时经过的集卡，让人仿佛置身在城乡结合的康桥。

金桥整个的商业体也是非常稀少，属于走在路上需要自带干粮的那种，不然很容易遇到前不着村后不着店儿的地方，只有路边的某家加工厂房和你大眼瞪小眼。

但你要是以为能走着走着，柳暗花明又一村，遇到一个可以逛逛吃吃的商业体，那你又错了，金桥的商业散落在各个小区的底层商铺中，极少有大型商业。

“在金桥，能点到好吃的外卖，算我输！”我的一个住在金桥的同事跟我吐槽。外卖选择少，配送费也比较高，因为商业点都比较稀疏......

而医疗就更乏善可陈了，遍地的卫生服务站，寥寥几家综合医院，能级较高的三甲是没有的。

所幸教育上，还有一点亮点，板块拥有大家公认的优质学区资源：竹园小学沪东校区，福山证大校区。

但对口的都是动辄20年房龄的老破小或者金桥最早一批设计老旧的商品房，房价高点在2006年建造的证大家园第五期，二手房挂牌均价在7.5万/平。

而一河之隔对面森兰名轩，同样是学区，对口森兰明珠，挂牌均价已经高达8.7万/平。

这里也可以排除学区的差异，因为森兰明珠作为明珠分校也才毕业了一届学生，学区口碑上肯定不如福山证大校区。

因此房价上不去，商业，医疗配套跟不上是第一短板，房龄老旧是第二短板。

市场的反应也很诚实。

根据链家的二手房成交数据，我们发现今年金桥板块二手房成交平均周期为35天，我们对成交周期小于35天的二手房数据进行了统计，发现在金桥去化较好的房源具备以下特征：

小区建造年份多以2000年以前的老公房和动迁房为主，2000-2010年的房源占22%，而在2010年以后的房源占比仅有1%。

成交总价段主要集中在300万以下和300-500万的范围内，而500-800万仅占成交量的14%，800万以上的项目仅占1%。

（数据来源：链家）

而户型面积段则集中在50-70平的范围内，其次是70-90平和50平以下的房源，90-120平仅占十分之一，而120平只占1%。

也就是说，2020年，在金桥去化最好的房源特征是：建造在2000年以前的老公房或动迁房，总价段在300万以下或者300-500万，而户型面积段在50-70平。

也就是说，只有对环境容忍度最高的刚需，偏爱买金桥。

但环境，房龄似乎不是核心因素。

张江的商业只有一个长泰广场，医院只有一个曙光医院，也照样当了内中环的尖子生。内环的老破小，照样可以卖出高价学区房。

那么，金桥为什么不可以？

板块房价上不去，核心原因还是供求关系的问题。

我们通过对比浦东，张江的供求比，来判断金桥整体的供求状况：

数据来源于：链家

可以看到，近两年来，金桥的供求比是基本紧跟浦东大行情的，而张江作为内中环的尖子生，二手房显然比金桥更紧俏。

那么问题来了，同样是产业中心，为何金桥的产业，没能推高金桥的购房需求？而张江却可以？

核心因素还是购买力。有媒体调查显示：张江的平均岗位薪资在全上海的产业中心里，位居第一，而金桥的岗位平均薪资甚至没有挤进TOP20。而张江提供的岗位数量在上海占比高达6.1%，而金桥仅为2.3%。

上海板块岗位数量占比（数据来源于：一房一万）

因此，照这个情况来看，金桥产业提供岗位少，且购买力也不强，因此对供需无法造成影响。

那么问题来了，金桥还有机会吗？

2035规划中，金桥被升格为城市副中心，而金桥的产业也在从制造业转变为智造业。

腾笼换鸟，产业升级，是金桥下一步的重点。

这一次，我也是特地到2035规划中的，金桥核心区走了一趟。

我看到大片厂房用地中，仍然有较多的空地。甚至，有驾校，高尔夫球场开在这里。

金桥核心区整体的用地情况还是较为粗放的。

金桥核心区规划图

而未来，大量的厂房用地和闲置用地都要被收回，来建造大量的商业体。

金桥地区中心规划图

12号线申江路站也将被打造为整个金桥的地区中心。一座商业九宫格将在这里拔地而起，也将填补整个金桥大型商业匮乏的现状，目前也在如火如荼的动工中。

很显然，金桥很有自知之明，也正在发力补充自己的产业劣势和配套劣势。

而我在金桥的马路上看到随处可见的宣传牌，这也彰显着金桥的决心。

那么，金桥，还有机会吗？

很显然，只要肯拼，清醒的金桥未来可期！